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金融危机以来最悲观?加息潮或令全球多地楼市繁荣破灭
发布日期:2022-11-11 12:25    点击次数:139

  金融危机以来最悲观?加息潮或令全球多地楼市繁荣破灭

  金融危机后的十年间,货币宽松推动全球楼市繁荣,而眼下美联储等央行迈着40年来最激进的加息步伐,楼市热潮恐将戛然而止。

  牛津经济研究院(Oxford Economics)在近期发布的一份报告中写道:“总的来说,这是自2007~2008年以来最令人担忧的楼市前景,未来房价走势可能在温和下跌与大幅回落之间徘徊。”

  美国楼市正以创纪录速度降温

  衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller)显示,2019年12月至2022年6月期间,美国成屋价格飙升45%,创有纪录以来的最快增速。

  为对抗40年来最严峻通胀,美联储自3月以来已连续加息六次,累计加息375个基点,联邦基金利率水平已经升至2008年1月以来的最高位。

  在2日利率决议出炉后的记者会上,美联储主席鲍威尔表示:“在疫情暴发后的几年,由于需求上升、利率低迷,美国楼市严重过热,需要恢复供需平衡。”他明确表态目前不考虑暂停加息。此前一次议息会议时,他表示,房价正以不可持续的速度上涨,楼市可能必须经历一次回调。

  伴随着利率走高,美国房贷利率正以有史以来的最快速度狂飙。据住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)的数据,30年期抵押贷款利率于10月下旬一度突破7%,为20多年来的首次,而在2021年全年,30年期抵押贷款利率平均维持在3%以下。据房地产网站Realtor.com,10月购房者需要承担的月供较去年同期飙升77%。

美国30年期抵押贷款利率走势(图源:房地美官网)

  随之而来,是房地产市场创纪录速度的降温。美国房地产经纪人协会(NAR)公布的最新数据显示,美国9月成屋销售总数年化录得471万户,如除去疫情初期的异常值,该指标创2012年9月以来新低,也是连续第八个月录得环比下降,为15年来的最长跌势。另据凯斯-席勒指数,房价于7月出现环比下跌,是自2019年1月以来的首次,只是跌幅相对较小,仅为0.3%。

  不过,多数分析人士并不认为美国楼市会重演次贷危机时的楼市崩盘。摩根士丹利预测,今年6月至2023年12月,美国房价将下跌7%。穆迪分析预计,今年6月至2024年夏季,美国房价跌幅将达10%,如果经济衰退如期而至,房价可能下滑20%。

  新西兰及澳洲房价或将下挫15%

  新西兰和澳大利亚也是疫情期间房地产蓬勃发展的典型代表。评级机构惠誉对第一财经记者表示,自2020年3月至近期房价见顶,新西兰房价大涨45%,澳大利亚房价涨幅约22%,不过该机构预期,这两国房价将从高位回落15%,而供需紧张将有助控制房价跌幅。

  澳大利亚联储1日将基准利率上调至2.85%,为年内第七次加息;新西兰联储则是抢跑美联储,自2021年10月以来连续第八次加息,合共加息350个基点,基准利率达到七年来最高值。

  不同于美国的是,这两国楼市对货币紧缩更为敏感。在美国,人们买房时通常会锁定长期固定利率来抵御利率抬升的影响,而在新西兰,数据显示,9月时约有55%的未偿住房抵押贷款为浮动利率,或者需要在2023年7月前重置的固定利率。据新西兰联储2日公布的金融稳定报告,2020年底至2021年初,许多借款人将贷款固定在1到2年的低利率,未来他们将逐渐重新固定比之前高得多的利率。

  新西兰联储在金融稳定报告中表示,新西兰房价较去年11月的峰值已经下跌11%,但仍高于可持续水平,随着抵押贷款利率的上升,房价还将继续走低。房地产数据公司CoreLogic的数据也显示,8~10月新西兰房价季度跌幅为4.5%,跌幅甚至高于金融危机时的最糟糕阶段。

新西兰楼市价量走势(图源:新西兰央行11月金融稳定报告)

  投资机构Coolabah Capital首席投资官乔伊(Chris Joye)表示,据澳大利亚联储的房价预测模型,如果利率达到4.25%,房价可能下挫40%。货币市场目前预测该国利率将在4%上方见顶,高于当前2.85%的水平。

  英国9月房价创两年多来最大环比降幅

  面对政治动荡、经济衰退、通胀高企等一系列负面因素,英国房价也开始加速下跌。根据贷款机构Nationwide1日公布的数据,英国9月平均房价环比下降0.9%,创2020年6月以来的最大降幅,同比涨幅收窄至7.2%,为2021年4月以来最小同比涨幅。

  抵押贷款机构Nationwide首席经济学家加德纳(Robert Gardner)表示,市场无疑受到了“迷你预算案”的影响,该预算案导致市场利率急剧上升。在家庭财务已经受到高通胀挤压的情况下,借贷成本飙升加剧了住房负担。

  此前,英国住房市场就已显示出见顶的迹象。3日,英国央行宣布加息75个基点,为1989年以来幅度最大的一次加息,基准利率升至3%,这是自去年12月以来的连续第八次加息,将英国利率推至14年来的最高水平。